Reforma Tributária: quem tem 4 imóveis alugados vai pagar IBS e CBS?

A Reforma Tributária vai mudar a tributação dos aluguéis no Brasil. A partir de 2027, proprietários de imóveis poderão enfrentar uma nova realidade: a incidência de IBS e CBS sobre receitas de locação, além do Imposto de Renda.

Mas atenção: nem todos os proprietários serão atingidos. A legislação estabelece critérios específicos para pessoas físicas, considerando a quantidade de imóveis e o valor recebido anualmente.

Para quem possui patrimônio imobiliário, compreender essas mudanças é fundamental para avaliar a rentabilidade dos investimentos e a necessidade de planejamento tributário.

Quem tem 4 imóveis alugados vai pagar mais impostos?

A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que pessoas físicas poderão ser consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS quando preencherem, simultaneamente, dois requisitos no ano-calendário anterior:

• Mais de 3 imóveis distintos envolvidos em operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento;

• Receita anual superior a R$ 240 mil proveniente dessas operações, considerado o limite atualizado pela inflação.

Portanto, possuir quatro imóveis alugados, isoladamente, não significa que haverá incidência dos novos tributos.

Imagine um proprietário que recebe R$ 15 mil mensais de aluguel de quatro apartamentos. Sua receita anual será de R$ 180 mil, inferior ao limite legal de referência.

Por outro lado, um proprietário que recebe R$ 30 mil mensais com quatro imóveis acumula R$ 360 mil por ano e poderá ser enquadrado no regime regular do IBS e da CBS.

A legislação também prevê hipótese de enquadramento no próprio ano-calendário quando a receita de locação ultrapassa em mais de 20% o limite atualizado, observadas as demais condições legais.

O enquadramento depende, portanto, da análise conjunta do patrimônio imobiliário, das receitas e das regras aplicáveis.

Quanto será o imposto sobre os aluguéis?

Atualmente, a pessoa física que recebe aluguéis está sujeita ao Imposto de Renda, conforme as regras aplicáveis à sua situação.

Com a Reforma Tributária, os proprietários enquadrados como contribuintes poderão passar a recolher também IBS e CBS.

Entretanto, a legislação prevê um tratamento diferenciado para o setor imobiliário.

O artigo 261 da Lei Complementar nº 214/2025 determina uma redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS aplicáveis às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.

Isso significa que a tributação corresponderá a 30% das alíquotas que seriam normalmente aplicáveis à operação.

Além disso, nas locações residenciais sujeitas ao regime, existe um redutor social da base de cálculo, cujo valor legal de referência é de R$ 600 mensais por imóvel, sujeito à atualização monetária.

Assim, o impacto financeiro dependerá de diversos fatores, incluindo o tipo de imóvel, a receita recebida e as regras de apuração dos tributos.

Não é possível afirmar que todos os proprietários terão o mesmo percentual de aumento da carga tributária.

Quando começa a cobrança de IBS e CBS sobre aluguéis?

A Reforma Tributária estabelece um período de transição, razão pela qual os efeitos dos novos tributos não serão integralmente aplicados de uma só vez.

Em 2026, ocorre a fase de testes do novo sistema.

Em 2027, está prevista a cobrança da CBS, enquanto o IBS permanecerá com alíquota de transição.

Entre 2029 e 2032, ocorrerá a implementação gradual do IBS, até a entrada em vigor integral do novo modelo, prevista para 2033.

Isso significa que os proprietários precisam acompanhar as mudanças desde agora, ainda que o impacto financeiro completo esteja sujeito às etapas da transição.

Os contratos de aluguel precisam ser revisados?

Outro ponto importante envolve os contratos de locação.

Com a introdução dos novos tributos, proprietários e locatários poderão enfrentar discussões sobre a distribuição econômica dos encargos tributários.

Contratos de longa duração, especialmente de imóveis comerciais, merecem atenção.

Dependendo das cláusulas contratuais, poderá ser necessário avaliar mecanismos de reajuste, renegociação e adequação às novas regras.

A ausência de planejamento contratual pode comprometer a rentabilidade esperada pelo proprietário.

Por isso, a análise dos contratos deve integrar o planejamento tributário dos investidores imobiliários.

Vale a pena transferir os imóveis para uma holding patrimonial?

Diante das mudanças, muitos proprietários começam a considerar a constituição de holdings patrimoniais.

Uma holding pode oferecer vantagens relacionadas à organização patrimonial, à gestão dos imóveis e ao planejamento sucessório.

Entretanto, sua constituição não representa, necessariamente, uma redução dos impostos.

Antes de transferir imóveis para uma pessoa jurídica, é necessário avaliar questões como:

• A tributação dos aluguéis recebidos pela pessoa física e pela pessoa jurídica;

• A possibilidade de incidência de ITBI na transferência dos imóveis;

• Os efeitos tributários da integralização dos bens ao capital social;

• Os custos de constituição e manutenção da sociedade;

• Os objetivos sucessórios e patrimoniais dos proprietários.

A imunidade de ITBI, quando aplicável, depende do enquadramento constitucional da operação e não deve ser presumida.

Além disso, a escolha entre manter os imóveis na pessoa física ou transferi-los para uma empresa exige uma comparação da carga tributária efetiva.

Uma holding mal estruturada pode representar custos maiores, em vez da economia pretendida.

O planejamento tributário imobiliário será ainda mais importante

A Reforma Tributária exige uma nova avaliação sobre a maneira como os proprietários administram seus imóveis.

Não basta observar a receita mensal de aluguel.

É necessário compreender a carga tributária atual, projetar os efeitos dos novos tributos, revisar contratos e identificar a estrutura patrimonial mais adequada.

Para proprietários com vários imóveis, especialmente aqueles com receitas elevadas, a antecipação dessas análises pode evitar decisões precipitadas e custos desnecessários.

Seu patrimônio está preparado para a Reforma Tributária?

A BARREIROS — Advocacia Tributária e Empresarial atua na análise de estruturas tributárias e no planejamento de pessoas físicas e jurídicas.

A avaliação individualizada permite identificar os impactos da Reforma Tributária sobre as receitas de locação e examinar alternativas juridicamente adequadas à realidade de cada proprietário.

Antes de transferir imóveis, constituir uma holding ou renegociar contratos, compreenda os efeitos tributários dessas decisões.

O planejamento tributário começa com informação, análise e segurança jurídica.

Fundamentação legal: Lei Complementar nº 214/2025, especialmente os artigos 251, 252, 260 e 261, consideradas as alterações introduzidas pela Lei Complementar nº 227/2026.